Wie abgetakelte Industrieflächen charmante "Stadt-Dörfer" werden

Industriebrache ist ein hässliches Wort. Und doch muss es in den Mund genommen werden, wenn man den Weg von einem leblos vor sich hin dämmernden Grundstück mit nutzlos gewordener Bebauung zu einem Ort des Lebens zeichnen will.

So etwas geschieht gerade in Asten bei Linz. Es ist ein Vorzeigeprojekt, an dem sich so manche Gemeinde ein Vorbild nehmen kann. Es ist ein Vorhaben, bei dem die gemeinnützige Baugenossenschaft WSG zuerst einmal etwas Wegräumen muss, bevor Neues entsteht.

Es sind Lagerhallen, die nicht mehr genützt werden, wie sie landauf, landab immer wieder zu sehen sind. Mal sind sie zu klein geworden, mal sind sie zu alt, mal sind sie zu aufwendig zu sanieren. Oder es ist schlicht ein Neubau an einem anderen Platz mit kürzeren Wegen besser gelegen.

In Asten ist so etwas an einer für künftige Wohnzwecke charmanten Lage passiert. Dort, wo das Unternehmen Zitzler mit Tiefkühlhallen früher wirtschaftete, ist nun tote Industrie-Hose. Das Areal liegt am Ipfbach, was sich für eine charmante Benennung des geplanten Wohnbauvorhabens anbietet. Deshalb nennt die WSG ihr Leuchtturmprojekt "Stadt-Dorf Ipfbach". "Es ist auch ökologisch, bereits bebaute Fläche zu revitalisieren und neu für Menschen besser zu nutzen", sagt WSG-Chef Stefan Hutter. So ganz nebenbei atmet auch die Co2-Bilanz auf.

Kräftig schiebt das Projekt auch die Gemeinde Asten an. Denn "Stadt-Dörfer" formen so etwas wie einen zusätzlichen Ortskern, den Asten mit seinen Hochhaus-Fluchten gut gebrauchen kann. Bis 2025 sollen unter der Schirmherrschaft der WSG mit dem Projekt "Asten-Ipfbach" 180 Wohnungen entstehen. Alle mit Terrasse, Balkon oder Grünfläche. Denn nicht zuletzt zeigt die Corona-Zeit, dass ohne Außenbereich beim Wohnen kaum mehr Staat zu machen ist. Beim "Stadt-Dorf Ipfbach" geht es aber auch um Begegnungsmöglichkeiten und Kommunikation. Geschickt geplant wenden sich jeweils drei Baukörper einander zu und formen einen gemeinsamen Platz, über den man sich quasi über den Weg laufen muss.

Auch hier zählt: Lage, Lage …

Wenn es um die Infrastruktur geht, kommt selbst WSG-Chef Stefan Hutter ins Schwärmen. "Von A bis Z, also von Arzt bis Zug, ist Infrastruktur in guter Nähe", so Hutter. Der Bahnhof Asten ist umweltfreundlich drei Fahrradminuten entfernt.

Die ersten Ipfbach-Interessenten hätten sich bereits "eiskalt" angemeldet, also ohne direkte Werbung für das Eigentumsprojekt. Denn mit Preisen und genauen Wohnungsplänen wolle man erst im ersten Quartal 2022 in die Öffentlichkeit, skizziert Hutter. Der Bezug der ersten 36 Wohnungen ist für 2023 geplant. Bis 2025 soll Asten sein "Stadt-Dorf" fertig haben. Das Projekt Ipfbach wird dort nicht das einzige sein. Die gemeinnützigen Wohnbau-Mitbewerber Lawog und Lebensräume arbeiten am benachbarten Vorhaben "Auf der Breitwies’n".

Sich mit unerwünschten Hallen herumschlagen muss allerdings nur die WSG. Die hat damit den Charme von sogenannten "Brownfielding-Projekten" entdeckt. So heißt der in Immobilienkreisen übliche englische Fachausdruck für die neue Nutzung nicht mehr zeitgemäßer Gewerbe- und Industrieflächen. Dort zählt man auf erfahrene Unternehmen und Bauträger wie etwa die WSG. Denn das Risiko ist nicht unbeträchtlich. Wo oft jahrzehntelang gewirtschaftet wurde, können unerwünschte Überraschungen nicht ausgeschlossen werden.

"Brownfielding" auch in Linz

Die gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft WSG betreibt ein derartiges "Brownfielding-Projek" auch in Linz. Im Bereich Flötzerweg/Binderlandweg (Stadtteil Kleinmünchen) steht eine Halle einer früheren Schuhfabrik mitten im Wohngebiet.

Die Halle stammt aus einer Zeit, als derartige Produktionen in Oberösterreich noch üblich und rentabel waren, was für ein ziemlich hohes Alter des Objektes spricht. Der Nutzungs-Lebenszyklus dieser Halle war entsprechend eigentlich vollendet. Der frühere Eigentümer behalf sich dort mit Mietern aller Art. Die WSG kaufte das Objekt, ließ es leer räumen, wobei ein Profi den 17 eingemieteten Firmen half, neue Mietobjekte zu finden. „Einer hat sogar in Wels neu gebaut und Arbeitsplätze geschaffen“, freut sich WSG-Chef Stefan Hutter.

Jetzt kann am Flötzerweg/Binderlandweg neues Wohnleben „Marke WSG“ entstehen. Denn die Lage ist attraktiv mit guter Infrastruktur. Der Bahnhof Wegscheid ist nahe. Das hilft nicht nur künftigen Pendlern, die damit das Auto stehen lassen können, sondern auch der Umwelt.

Und das Beste daran: "Es wird kein Boden zusätzlich versiegelt", sagt Hutter. Die WSG hat derzeit in ganz Oberösterreich 550 Wohneinheiten in Bau.

Das ist "Brownfielding"

Ein bisschen Englisch muss im Immobiliensektor wohl immer sein. "Brownfielding" bedeutet, dass man nicht auf einer „grünen Wiese“ baut, sondern dort, wo bereits etwas gestanden ist, es also bereits "braun" ist. Das kann eine verlassene Industriehalle sein, eine alte Gewerbehalle, die anno dazumal alleine stand, aber jetzt von Wohnbauten umzingelt ist.

Der Charme dabei: Es muss kein Boden zusätzlich versiegelt werden, und die Infrastruktur ist meist vorhanden. Das Risiko: Manchmal weiß man nicht genau, was auf dem Grundstück die Jahrzehnte zuvor passiert ist. Deshalb braucht man für "Brownfielding" erfahrene, große Bauunternehmen, die langen Atem haben.