Mieten: Sammelklage wegen Inflationsanpassungen

Aktuelle Urteile des Obersten Gerichtshofs (OGH) stellten bereits erfolgte Inflationsanpassungen auf die Probe, sagt Anwalt Oliver Peschel. Viele für neue Mietsteigerungen herangezogene Indexklauseln seien "rechtswidrig, da sie nicht den Regelungen des Konsumentenschutzgesetzes entsprechen". Der Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) hinterfragt das Vorgehen massiv, hegt große Zweifel.

Die Zuschüsse, die ÖVP und Grüne statt der Bremse lancierten, seien "nur ein Tropfen auf den heißen Stein und mit bürokratischem Aufwand verbunden", kritisiert Rechtsanwalt Peschel, der die "Inflationsanpassungen rückabwickeln" will. Die neuen Urteile des OGH (8 Ob 37/23h und 2 Ob 36/23t) ermöglichten eine "Mietpreisbremse für hunderttausende Mieterinnen und Mieter".

Rechtswidrig: Was das bedeutet

Dass herangezogene Indexklauseln für die neuesten Mietkostensteigerungen rechtswidrig seien, bedeute, "dass in derartigen Fällen nur der ursprünglich vereinbarte Mietzins Gültigkeit hat. Die zu viel bezahlte Miete kann zurückgefordert werden und es darf auch zukünftig nur der ursprünglich vereinbarte Mietzins verlangt werden", so Peschel. Indexklauseln sind in fast allen Mietverträgen enthalten.

Die Sammelklage zielt nur auf Personen ab, die von Unternehmen mieten und einen privaten Mietvertrag mit Indexklauseln zur Inflationsanpassung haben. Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied - aufgrund einer von der Arbeiterkammer (AK) angestrengten Klage gegen Mustermietverträge.

Umstrittene Urteile

"Welche Auswirkungen die beiden Urteile des OGH auf bestehende Verträge haben, ist auch in Fachkreisen höchst umstritten. Die Sonderbestimmungen des Mietrechts beschränken die Rückforderbarkeit auf drei Jahre", so der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI).

Die Ankündigung der Sammelklage wurde vom ÖVI umgehend massiv hinterfragt. "Sowohl die betreffende Aussendung als auch der werbliche Auftritt im Internet in Kooperation mit geschäftssinnigen Prozessfinanzierern erwecken bei tausenden Mietern die Erwartung, dass ihre Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag definitiv ungültig sei und die Beträge der letzten 30 Jahre zurückgefordert werden können. Mehr als fraglich ist, ob der OGH das wirklich im konkreten Einzelfall auch so entscheiden wird."

Rechtsanwalt klagt gegen Mieterhöhungen

Die Rechtsanwaltskanzlei Peschel klagt nun aber gegen Mieterhöhungen. Man wolle zu viel bezahlte Miete zurückholen. Mieterinnen und Mieter, die von einer Inflationserhöhung betroffen gewesen seien, könnten sich unter der Website www.mietzinsklage.at für das Sammelverfahren anmelden, bewirbt Peschel sein Vorgehen.

"Wir gehen davon aus, dass eine große Zahl an Mietverträgen in ganz Österreich betroffen ist", so Peschel. "Laut unserer Schätzung sind hunderttausende Indexklauseln rechtswidrig. Eine Rückforderung ist für die letzten 30 Jahre möglich." Die Kanzlei arbeite mit Rechtsschutzversicherungen und Prozesskostenfinanzierern zusammen, um allen Betroffenen eine "Mietbremse" und eine Mietrückforderung zu ermöglichen.

Die Mieten erhöhen sich meist parallel zur Inflation aufgrund sogenannter "Indexklauseln" in Mietverträgen. Da die Inflation in den vergangenen Monaten regelmäßig bei rund zehn Prozent lag, stiegen auch die Mieten rasant an.

"Die für alle Wohnrechtsexperten überraschenden Aussagen des OGH in den Entscheidungen, wo Musterformulierungen im Rahmen eines Abmahnverfahrens als intransparent bzw. gröblich benachteiligend angesehen wurden, haben kreative, über das Ziel hinausschießende Ideen befördert, die einer sachlichen Grundlage entbehren," so ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel in einer Aussendung.

"Das macht langfristige Verträge unkalkulierbar"

Mietverhältnisse seien auf lange Dauer angelegt. Der OGH habe erst vor wenigen Jahren das legitime Interesse des Vermieters bestätigt, dass bei Dauerschuldverhältnissen eine Wertsicherungsvereinbarung getroffen wird. Um die Erhaltung und Verbesserung der Gebäude zu sichern, sei eine Indexvereinbarung unumgänglich.

Immobilientreuhänder seien seit Jahren mit einer großen Rechtsunsicherheit konfrontiert, moniert der ÖVI. Es könne ihnen kein Vorwurf mehr gemacht werden, wenn sie den Vermietern zum Abschluss von kurzfristigen Verträgen rieten. Vor allem bei Richtwertmietverträgen könnten weder Mieter noch Vermieter sicher sein, dass sie sie eine gesetzeskonforme Vereinbarung getroffen hätten. "Das Damoklesschwert der rückwirkenden Rechtsunwirksamkeit von Klauseln, die jahrzehntelang nach bestem Wissen und Gewissen vereinbart wurden, macht langfristige Mietverträge völlig unkalkulierbar."

Peschel sagte, dass den Sammelklage-Teilnehmenden keine Kosten entstehen sollten. Das sei gesichert, wenn die Rechtsschutzversicherung einen Mietrechtsschutz beinhalte. Ohne Versicherung muss man den Prozessfinanzierern bei Erfolg der Klage am Ende gegebenenfalls einen Teil des Erfolges abgeben.