Wohnungsfinanzierung: Anfragen um rund 70 Prozent zurückgegangen

Die Immobilien- und Baubranche haben schon bessere Zeiten erlebt als in den vergangenen zwei Jahren. Das seit 2022 weniger gebaut und weniger Immobilien gekauft werden, liegt zum Großteil an den hohen Zinsen und an der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-(KIM)-Verordnung. In dieser ist unter anderem festgelegt, dass die monatliche Kreditrate maximal 40 Prozent des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens ausmachen darf. Zudem müssen 20 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital aufgebracht werden. Besonders für junge Familien eine große Hürde. "Gerade für junge Menschen ist ein Eigenheim eine gute Möglichkeit der Zukunftsvorsorge. Doch durch diese Richtlinien wird sowohl das Schaffen von Eigentum als auch leistbares Wohnen erheblich erschwert", sagt Martin Doblinger, Regionaldirektor der Sparkasse OÖ Bezirk Schärding.

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Kein Freund der KIM-Verordnung ist auch Josef Knauseder, Geschäftsleiter der Raiffeisenbank Region Braunau. "Bedingt durch rasch steigende Zinsen, einen deutlichen Anstieg der Baupreise und mit der Kreditimmobilienmaßnahmen-Verordnung brach die Anfrage von Wohnungsfinanzierungen im Jahr 2023 um rund 70 Prozent ein", berichtet Knauseder. Beim Inkrafttreten der KIM-Verordnung im Jahr 2022 gab es seitens Finanzexperten Befürchtungen, dass durch die Nähe zu Deutschland vor allem vermehrt Bürger aus der Grenzregion ihren Traum vom Eigenheim bei deutschen Banken finanzieren könnten. Nach zwei Jahren Beobachtungsphase berichten sowohl Doblinger als auch Knauseder, dass dies bei ihnen eher ein Randthema sei. "Eine vermehrte Aktivität von deutschen Banken spüre ich nicht", sagt Knauseder. Bereits Wohnbaukredite über Deutschland abgewickelt haben die beiden Kreditvermittler Manuel Haitzinger und Daniel Christl, Inhaber von Viadu aus Tumeltsham.

Kredite aus Deutschland

"Aber nur in einem ganz geringen Ausmaß. Wir arbeiten bevorzugt mit österreichischen Banken zusammen", sagen Haitzinger und Christl. Meist komme es zur Zusammenarbeit mit deutschen Kreditinstituten, wenn dies der ausdrückliche Wunsch der Kunden sei, sagen die Kreditvermittler. Auch Katrin Penninger, Geschäftsführerin Remax fit in Schärding und Grieskirchen, berichtet über Fälle, bei denen die Finanzierung im Nachbarland realisiert wurde.

"Es werden immer wieder Immoblien über Deutschland finanziert. Vorwiegend bei Grenzfällen, wie zum Beispiel, wenn die Einkommensgrenze in Österreich nicht erreicht wird. In diesen Fällen ist es meistens so, dass eine Kreditvergabe in Deutschland trotzdem möglich ist", sagt Penninger. Dass Österreicher ihre Immobilien im Nachbarland leichter finanzieren können als in ihrem Heimatland, liege laut Doblinger an der Tatsache, dass die Vorgaben in Deutschland nicht so starr seien wie bei uns. "In Deutschland gibt es einen größeren Entscheidungs-Spielraum. Maßgabe ist, dass die Rückzahlung eines Wohnkredits über die gesamte Laufzeit wahrscheinlich sein muss. Dabei spielt die zukünftige Lebenssituation, nicht nur das aktuelle Einkommen, eine größere Rolle. Wenn absehbar ist, dass künftig weniger Geld zur Kreditbedienung verfügbar ist, so wirkt sich das auf die Kreditvergabe aus", sagt Doblinger, Ein weiterer Nachteil einer Finanzierung über Deutschland sei zum Beispiel, dass außertourliche Tilgungen nicht so günstig seien wie in Österreich.

"Die Pönale ist viel höher. Vorzeitige Rückzahlungen sind nicht gern gesehen", sagen Haitzinger und Christl. Damit in Zukunft wieder mehr Wohnträume finanziert werden können, hoffen alle auf eine rasche Änderung der KIM-Verordnung und auf einen Rückgang der Zinsen.

"Die KIM-Verordnung war nicht nötig und gehört ehestmöglich abgeschafft", sagt Knauseder. Dem schließt sich Doblinger an: "Es sind jetzt klare und umfassende Änderungen notwendig, die dem aktuellen wirtschaftlichen Umfeld Rechnung tragen. Es muss möglich sein, die Entscheidung angepasst auf die individuelle Situation der potentiellen Kreditnehmer treffen zu können. Wir fordern mehr Entscheidungs-Spielraum." Dass die Banken bei der Kreditvergabe genau die Gegebenheiten prüfen, dies war schon vor der KIM-Verordnung der Fall und würde sich in Zukunft auch nicht ändern. "Wir haben stets die Bonität der Kreditwerber streng nach Leistbarkeit geprüft. Wir haben daher unsere Kunden schon immer in diese Richtung beraten und gemeinsam über die Finanzierbarkeit gesprochen. Mit der KIM-Verordnung wurden wir Banken in ein strenges Korsett gezwängt, das uns die Flexibilität bei der Kreditvergabe nimmt", sagt Doblinger.

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Leichter Optimismus

Trotz der nach wie vor hohen Zinsen ist am Markt eine leichte Aufbruchstimmung zu spüren.

"Die Bevölkerung fühlt sich weniger unsicher, da die Inflation nachlässt und Experten keine weiteren Zinserhöhungen erwarten. Dadurch ist das Risiko für Käufer im Moment niedriger als Anfang 2023. Nach unserer Einschätzung haben wir jedoch den Tiefpunkt erreicht, solange es keine weiteren Zinserhöhungen gibt", sagt Penninger. Optimistisch zeigt sich auch Knauseder. "Für das Jahr 2024 spüren wir wieder mehr Anfrage. Vor allem die Förderungen für Heizungstausch und Sanierungsmaßnahmen sind im Moment von großem Interesse."