Teure Online-Vermietung kann den eigenen Mietvertrag kosten
WIEN/LINZ. Dem Obersten Gerichtshof war ein Aufschlag auf die eigenen Kosten von bis zu 250 Prozent eindeutig zu viel.
Die Untervermietung von Wohnungen oder Zimmern über Online-Plattformen kann ein recht lukratives Geschäft sein. Man darf es beim Preis allerdings nicht übertreiben. Der Oberste Gerichtshof hat jetzt einem Wohnungseigentümer recht gegeben, der seinem Mieter den Vertrag gekündigt hat.
Im konkreten Fall hatten die Mieter einer mehr als 200 Quadratmeter großen Wohnung in der Wiener Innenstadt um 1000 Euro pro Monat – umgerechnet rund 33 Euro pro Tag – ständig untervermietet und boten den Rest der Wohnung über eine internationale Buchungsplattform zur Vermietung für maximal elf Personen an.
Sie verlangten dafür je nach Jahreszeit 229 bis 249 Euro pro Tag, 1540 Euro pro Woche oder 6600 Euro pro Monat. Die tageweise Vermietung bei mehreren Gelegenheiten war auch nachweisbar.
Der Mieter selbst zahlte 2391,28 Euro Hauptmietzins pro Monat, auf den Tag umgerechnet rund 79 Euro. Dieser Mietzins sowie alle Aufwendungen der Hauptmieter sowie ihre Leistungen an die Untermieter zusammengerechnet ergaben pro Tag maximal 122 Euro, haben die Höchstrichter ausgerechnet. Bei der Untervermietung pro Tag erlösten die Hauptmieter rund 350 bis 425 Euro und damit um etwa 190 bis 250 Prozent mehr, als sie selbst für die Wohnung pro Tag aufwenden mussten.
Das war aus Sicht der OGH-Richter ein Kündigungsgrund, weil die Verwertung der Wohnung "an einen Dritten gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung als verwirklicht" anzusehen sei.
Für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Gegenleistung komme es auf den Vergleich zwischen den Aufwendungen pro Tag und dem Erlös pro Tag an, heißt es beim OGH. Nicht erforderlich sei, dass der Untermieterlös pro Monat den monatlich zu zahlenden Hauptmietzins unverhältnismäßig (um mehr als 100 Prozent) übersteige.
Vorsicht bei Untervermietung
Ein derartiger Fall, bei dem es um die Untervermietung auf Online-Plattformen geht, habe sie in ihrer Praxis noch nicht erlebt, sagt die auf Mietrecht spezialisierte Linzer Rechtsanwältin Claudia Peyreder. Bei der Weitervermietung sei aber grundsätzlich Vorsicht geboten, da daraus schnell ein Kündigungsgrund erwachsen könne. "Die meisten Mietverträge enthalten ohnehin ein Verbot der Untervermietung", sagt Peyreder.
Unterliegt die Wohnung dem Mietrechtsgesetz (zum Beispiel Wohnungen in vor dem Zweiten Weltkrieg errichteten Mehrparteienhäusern) und ist im Mietvertrag nichts zum Thema Untervermietung angeführt, kann es trotzdem zur Kündigung kommen, wenn die Wohnung ganz untervermietet wird oder zu einem "unverhältnismäßig hohen Untermietzins" teilweise untervermietet wird.
Als Beispiel aus ihrer Praxis nennt Rechtsanwältin Peyreder etwa Wohngemeinschaften. Kritisch wird es, wenn etwa zu viele Leute darin wohnen (Überbelag). Hier und vor allem dann, wenn die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters an andere Personen weitergegeben wird, kann der Wohnungseigentümer gegen die Untervermietung gerichtlich vorgehen.
Claudia Peyreder, Rechtsanwältin (Bild: privat)
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