Neuartiges Wohnmodell: Mehr Rechte, weniger Miete
LINZ. Verein "Willy*Fred" möchte Haus am Graben kaufen und günstigen Wohnraum anbieten.
Stetig steigende Mietpreise im Wohnungssektor lösen bei den betroffenen Bewohnern wenig Freude aus. Um der Abhängigkeit von großen Immobilienbesitzern zu entkommen, starteten zwölf Personen, die sich unter dem Namen "Willy*Fred" zusammengeschlossen haben, ein Projekt, um leistbaren Wohnraum anzubieten, bei dem die Bewohner mehr Mitspracherecht als üblich haben.
"Wir wünschen uns einen Mietmarkt, der auch Menschen mit geringen, finanziellen Ressourcen die Chance auf eine angenehme Wohnsituation bietet", sagt Elisabeth Ertl, Gründungsmitglied der Vereinigung, die nach einer Widerstandsgruppe im Salzkammergut während der NS-Zeit benannt ist.
Kompliziertes Konstrukt
Ein Haus, in dem die Vorstellungen der Gruppierung umgesetzt werden können, ist bereits gefunden. Ein mehr als 300 Jahre altes Gebäude am Graben 3 soll den Grundstein zum etwas anderen Wohnen bilden. Eine vom Verein geschaffene Hausbesitz-GmbH möchte die Immobilie in den kommenden Wochen vom derzeitigen Besitzer erwerben.
Gesellschafter der GmbH wird zum einen der Hausverein, in dem sich die Mieter organisieren, und zum anderen der ebenfalls in Linz gegründete Verein "habiTAT", der ähnliche Projekte in Österreich unterstützt, sein. Durch diese Rechtsstruktur soll gewährleistet werden, dass die Bewohner kein Eigentum am Haus erwerben, aber trotzdem selbstverwaltet und autonom leben können.
Die Pläne sehen vor, dass der Hausverein die Geschäftsführung und die Hausverwaltung übernimmt sowie gemeinsam über wichtige Punkte des täglichen Zusammenlebens entscheidet. Der zweite Gesellschafter, der Verein "habiTAT", hat hingegen nur ein Vetorecht gegen einen Verkauf des Hauses.
"Dadurch kann es keine Spekulation und somit auch keine Preissteigerungen mehr geben", sagt Florian Humer, ebenfalls Gründungsmitglied von Willy*Fred. Die Mietpreise für die Wohnungen verschiedenster Größe sollen 6,35 Euro pro Quadratmeter betragen. 13 Bewohner haben sich bereits für eine Wohnung angemeldet. Ein Teil der FLäche des Hauses soll an Vereine vermietet werden. Bevor es zu einem Kauf der Immobilie mit gesamt 1650 Quadratmetern Fläche kommt, müssen die Interessenten das Geld dafür aufbringen. Der Finanzbedarf beträgt mehr als drei Millionen Euro.
500.000 Euro bisher lukriert
Ein Teil der Summe soll mittels Direktkrediten von Personen, denen das Konzept gefällt, hereinkommen. Bis Ende Oktober soll eine Million Euro lukriert werden. "500.000 Euro haben wir schon", sagt Humer. Die restlichen zwei Millionen werden mittels Bankdarlehen finanziert.
Mehr Informationen auf habitat.servus.at
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Das geht so lange gut, so lange die Zinsen niedrig sind.
Steigen die Zinsen, dann ziehen auch die Mieten ordentlich an. Wenn man alles zusammenrechnet, wird man mittelfristig kaum günstiger anbieten können als üblich, man kann bei der Hausverwaltung etwas einsparen und sich bei den Investitionsrücklagen anlügen. Wird schon nichts passieren, wenn doch, zahlen die zukünftigen Mieter diese Lücken.
So funktioniert übrigens auch die Politik.
Aufgrund der anderen Beiträge und speziell von FloHumer:
Die 6,35 Euro können sich so gliedern:
Verwaltungsanteil MRG dzt. 0,29 Euro
Instandhaltung erfahrungsgemäß 2,50 Euro
Bleiben also rund 3,50 Euro übrig, wobei Kosten für Steuerberater etc. noch nicht gerechnet sind.
Von den 1650 m² sind sagen wir mal 1150 m² als Wohnung vermietbar. Die Veranstaltungsvermietung bringt deutlich weniger, Kategorie "nice to have". Auch nicht berücksichtigt sind von der GmbH zu leistende Steuerzahlungen, die KÖSt beträgt 25%, aber mindestens 1.750 Euro/Jahr.
Ergeben sich also rund 1150x3,50 = 4000 Euro monatlich / 50.000 Euro jährlich für die Annuitätenzahlung bei Vollvermietung.
Werden "nur" 2,000.000 Euro Darlehen aufgenommen zu einem Anfangszinssatz von 2,5% (dzt. üblich bei bis zu 20 Jahren Fixzins), dann reicht die Annuität nur zur Zinszahlung, es erfolgt KEINE Tilgung.
Mir kommt dieses Geschäftsmodell seeeehr wackelig vor.
Lieber Alleswisser, ein paar Anmerkungen:
2,5€ / m² Instandhaltung halte ich für sehr hoch angesetzt. Die Wohnungen sind zum großen Teil gerade erst renoviert worden. Das Haus insgesamt ist sehr gut in Schuss => 1,5€ / m²
Verwaltung => kommt hin
zu den 1084m² Wohnfläche kommen 420m² Gewerbefläche und 157m² Gemeinschaftsfläche, die mietpreisreduziert ist. Gewerbemiete ist 9€, reduzierte Miete sind 4,5€. Da kommt in meiner Rechnung ein Gesamtbetrag von etwas über 100.000€ raus (Instandhaltung und Verwaltung schon abgezogen). Bei 2,1% Zins (= Realität) und einer Laufzeit von 30 Jahren ergibt das bei 2Mio Euro eine Annuität von 90.000€
zur Mindest-KÖSt: Gründungsprivilegierte GmbH kostet 500€ / Jahr in den ersten 5 Jahren, dann 5 Jahre lang 1000€ und dann erst 1750€.
Aus meiner Sicht ist das alles andere als wackelig.
Eine GmbH, die nicht auf Gewinne ausgelegt ist und nicht vor hat, Gewinne zu schreiben, kann zur Zeitbombe werden!
Da freut sich das Finanzamt.
@FloHumer
Ich habe es natürlich nur überschlagsmäßig gerechnet, um die Größenordnungen darzustellen.
Die Instandhaltung (es ist eine Rücklage für kommende Investitionen) mit 1,50 anzusetzen, ist gefährlich niedrig, da muss das Haus wirklich allerbestens in Schuss sein. Auf längere Sicht würde ich im Sinne der kaufmännischen Vorsicht trotzdem gleich von Anfang an die 2,50 ansetzen. Oder wenigstens 2 Euro. Es ist ja nicht bloß das Gebäude zu erhalten, sondern auch die mitvermieteten Einrichtungen.
Mit 2,1% Verzinsung kannst du nur jetzt Investoren anlocken, steigt der Markt aber in ein paar Jahren auf 4%, dann haut es euch die Kalkulation zusammen, denn echte Tilgung bringt ihr auch bei 2,1% nur wenig zusammen.
Das mit der reduzierten Mindest-KÖSt in den ersten 10 Jahren hatte ich vorhin übersehen. Macht das Kraut nicht fett, ist aber auch was.
Völlig richtig,
das funktioniert nur beim
heutigen Fast-Null-Zinssatz.
"Bezahlbar wohnen" ist der Slogan der Initiatoren. Die Grundidee klingt auch sehr gut und lobenswert und von daher wünsche ich viel Erfolg.
Was mir kritisch auffällt: 3 Millionen Kaufpreis (+ ca. 10% Nebenkosten) verteilt auf sagen wir mal 30 Wohnungen wären eine Einzahlung von 100.000 Euro pro Mieter. Bei weniger Wohnungen entsprechend mehr.
Wenn der Mieter nach einiger Zeit auszieht, woher nimmt die GmbH das Geld, um den Anteil an den Ex-Mieter rückzahlen zu können? Da muss zuerst ein anderer Interessent sein, der ebenfalls derart viel Geld auf der hohen Kante liegen hat.
Auf der Webseite der Initiatoren liest man leider keinerlei weiterführende Details, eher sozialromantische Phrasen.
Das Modell verlangt keine fixe Einlage pro Mieter*in, sondern finanziert sich (zum Teil) über Privatdarlehen. Das läuft so, wie bei Heini Staudinger von Gea/Waldviertler, der das nach den Probleme mit der FMA mittlerweile genau wie wir rechtskonform abwickelt. Das Geld kommt von vielen kleinen Anleger*innen. Wenn jemand das Geld zurück will, wird es durch ein neues Privatdarlehen ausgeglichen, natürlich mit einer ständigen Liquiditätsreserve. Die Beträge sind niedrig gehalten und breit gestreut. Durch die Ausschaltung des Profits der Bank ist das eine win-win-Situation, man bekommt mehr Zins wie von der Bank und wir zahlen weniger Zinsen wie auf der Bank. Das Modell läuft in Deutschland bereits seit über 20 Jahren sehr erfolgreich => www.syndikat.org.
Wenn´s aber im Ofen brennt, werden Sie keine weiteren Privatdarlehen mehr bekommen.
@FloHumer:
mit Verlaub, das klingt nach einem Pyramidenspiel.
Die Bankzinsen sind derzeit und auch (über Fixzinsvereinbarungen bei entsprechender Bonität) für die nächsten 10 bis 20 Jahre so am Boden, dass es für Privatanleger nur wenig lukrativ ist. Außer es überwiegt der soziale Gedanke bei der Investition. Nachteil von Banken wäre, dass diese ins Grundbuch reingehen.
und wie ist angedacht, die 3M€ zurückzuzahlen ?? Also ink. Zinsen und so.
Mit 6,irgendwas €/m² dauert das nämlich seeeeehr lange. Und da sind noch keine Unkosten, Rücklagen, Versicherungen,... dabei.
Doch, sind dabei! Der Finanzierungsplan beinhaltet Rückstellungen für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfall. Der Clou sind die Privatdarlehen, die zu Beginn ausgewechselt und erst später getilgt werden und ein Bankkredit mit langer Laufzeit. Das Modell gibt's in Deutschland schon lange => www.syndikat.org
ein Versuch? der niemals klappen kann, Menschen sind so unterschiedlich
Und Immobilienspekulanten sind wie Spinnen die auf Beute lauern.
Das Modell gibt's schon in Deutschland und dort funktioniert's gut.
es geht hier ja auch nicht um eine Kommune und Immobilienspekulanten sind machtlos, wenn ein Haus rechtlich nicht mehr verkauft werden kann
Die Idee ist ja nett.
Nur folgendes stimmt mich bedenklich:
1. ist alles fremdfinanziert. Ich nehme nicht an, dass diese "Kredite" zurück gezahlt werden können. Also sind es quasi Spenden. Mit Spenden kann ich auch billig ein Haus kaufen und dann günstig vermieten!
2. ist das ein 300jahre altes Haus. Anzunehmen, dass hier höhere Erhaltungs-und Reparaturkosten anfallen, das ist eine ewige Baustelle. Alte denkmalgeschützte Häuse sind eigentlich Luxusdomizile, in die man dauern investieren muss, es sei denn die spekulieren darau das Haus verfallen zu lassen, dann abzureissen und neu zu bauem.
Die Kredite werden über die laufenden Mieteinnahmen zurückgezahlt. Sollte doch wohl klar sein.
Rechnen lohnt sich!
1. Altbau - die Kostenschätzung wird nicht halten
2. selbst wenn die Kostenschätzung hält, braucht man rund 25 Jahre, um nur die 3.000.000 € an Mieteinnahmen zu lukrieren
3. Es fallen wohl auch Finanzierungskosten, Verwaltungskosten, Reparaturkosten an
4. werden aus den 25 Jahren eher über 30 Jahre, wegen Leerstand oder Forderungsausfall
5. Sollte auch irgendwann was übrigbleiben, da der Zahn der Zeit weiternagt. Heizung, (Ab-)Wasser, Haustechnik, Dach, Fassade, Fenster - ein Teil davon wird in den nächsten 30-50 Jahren wieder zu erneuern sein - dann wieder auf Pump, weil die alten Schulden noch nicht beglichen sind?
Es geht ja um die langfristige Perspektive! Der Kredit wird über 30 Jahre abbezahlt, nötige Renovierungsarbeiten verschlingen nicht wieder diesselbe Summe, außerdem ist ja dann der Grund&Boden auch abbezahlt und langfristig dem Spekulationsmarkt entzogen. Der Finanzierungsplan ist auf Basis der langjährigen Erfahrungen des Mietshäusersyndikats in Deutschland erstellt worden und sehr solide gerechnet, natürlich inkl Kapitalkosten und Rückstellungen für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfall.
Es wird sich alles wie Schall und Rauch auflösen. Nicht nur wegen des hohen Fremdkapitals, sondern und v.a. ist bei so vielen Mietern der Streit schon vorprogrammiert. Wie bei einem Erbe, wo es auf zu viele Erben verteilt wird. Wünsche trotzdem viel Glück!
zu McKilroy:
1) Die Kredite werden natürlich zurückgezahlt, mit eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Es handelt sich dabei um eine Art Kreditpool, sowas ist in anderen Ländern bereits gang und gäbe. Einer nimmts raus, jemand andres zahlts ein. Dazu werden auch Gelder rückgestellt. Der Bankkredit ist lang genug gestreckt, dass sich eine Abzahlung über die Mieten ausgeht, inkl. Rückstellungen für Mietausfall, Instandhaltung und Verwaltung.
2) Da stimmt der Artikel leider nicht ganz. Teile des Gebäudes bestehen bereits seit 300 Jahren, das Haupthaus wurde aber im 2.WK beschädigt und wiederaufgebaut. Das Haus wurde in den letzten Jahren vom aktuellen Besitzer bereits saniert und befindet sich in einem sehr guten Zustand. Es ist auch nicht denkmalgeschützt, was die Sache enorm erleichtert.
Wir haben das ganze nicht neu erfunden, das System funktioniert in Deutschland schon seit über 20 Jahren bestens => www.syndikat.org
eines der Hauptprobleme ist das Faktum, daß es viel zu wenige kleine Wohnungen gibt. Die Singels aller Altersgruppen werden immer mehr. Ein Fraund von mir, 65, sucht eine kleine, erschwingliche Wohnung. Die Genossenschaften bieten sowas kaum an und die privaten Vermieter haben bei den Mietpreisen, noch vornehm ausgedrückt, einen Klescher.
flori, an die NEOliberalen hast du aber jetzt sicher nicht gedacht, gell?
nein, weil die können wirklich nichts für die veraltete Baupolitik der Wohnungsgenossenschaften....
einen "Klescher" haben diejenigen die meinen dass Wohnen ein Gratis-Grundrecht ist. Sie müssten die Mindestlöhne in den Baubranchen nämlich gewaltig senken und gleichzeitig hirnrissige Bauvorschriften ignorieren, Bauflächen enteignen etc. wenn sie wirklich billiger Wohnraum schaffen wollen - nur beisst sich da leider die Katze in den Schwanz.....
Nicht nur Bauvorschriften.
Es fallen eine Menge Wartungen und andere hirnrissige Vorschriften an, die bauen UND erhalten teuer machen!
Wer zb nicht 100%eisfreie Gehsteige vorweisen kann kann in grund und boden geklagt werden wenn wer ausrutscht. Wie soll man das machen? Teure Räumungsfirmen, Versicherungen,....
mit kleinen schritten dem zerstörerischen commerz entkommen.
conclusio: bravo ! --> und viel erfolg...