Wohnbauförderung: Der Schein trügt
„Wir überlegen, unsere Wohnbauförderung vorzeitig zurückzuzahlen, weil wir in die letzte Stufe kommen. Das Restdarlehen ist 60.000 Euro. Sollen wir auf einen Fixzinskredit bei einer Bank umschulden? Oder sollen wir unser Erspartes verwenden, anstatt es in Aktien zu investieren?“, will Familie H. wissen.
Vergangene Woche luden die OÖN zum ersten Immo-Tag. Irene Simader, Leiterin der Wohnbauförderung des Landes, strich bei dieser Gelegenheit den Vorteil der Wohnbauförderung heraus: "Bei Krediten sind derzeit die Zinsen niedrig. Die Frage ist: Wie lange? Das Land bietet langfristige Planbarkeit zu günstigen Konditionen." Sie reagierte damit auf kritische Stimmen, die die Wohnbauförderung in Zeiten von Nullzinsen generell infrage stellen.
Gerade aber gegen Ende der Laufzeit einer Förderung überlegen viele, so wie Familie H., ob eine vorzeitige Rückzahlung sinnvoll ist. Denn dann steigt die monatliche Belastung, die Förderung wird vermeintlich teuer. Dieser Eindruck täuscht: Es liegt an der Struktur der Förderung. In den ersten Jahren werden mit den monatlichen Raten praktisch nur die Zinsen bedient. Das Darlehen selbst wird kaum zurückgezahlt. Erst etwa ab dem 15. Jahr beginnt die tatsächliche Tilgung. Darlehensnehmer sind oft überrascht, wenn dann immer noch 80 Prozent des Kredits aushaftend sind. Die eigentliche Rückzahlung des Kredits beschränkt sich also auf rund zehn Jahre. Im Fachjargon ist auch von "Annuitätensprüngen" bei der Wohnbauförderung die Rede: Das bedeutet, die regelmäßige, jährliche Zahlung steigt deutlich an.
In Zeiten wie diesen, in denen Banken Kredite mit einem fixen Zinssatz deutlich unter einem Prozent anbieten, klingt eine Umschuldung verlockend. Der Knackpunkt ist die Laufzeit: Wenn der Bankkredit nach zehn Jahren abbezahlt sein soll (so wie die Wohnbauförderung), wird die monatliche Belastung für den Haushalt kaum sinken. Wird eine längerfristige Verschuldung in Kauf genommen, verringert sich zwar die monatliche Belastung. Gleichzeitig erhöhen sich die Zinszahlungen mit der längeren Laufzeit.
In früheren Jahren hat es regelmäßig "Rückkauf-Aktionen" des Landes gegeben. Die offerierten Beträge vermittelten den Eindruck, den Fördernehmern werde viel Geld nachgelassen. Tatsächlich wurden die offenen Rückzahlungen lediglich um den künftigen Zinsanteil verringert. Sind die Zinsen bei null, lässt sich nichts mehr reduzieren.
Ob Sie Ihr Sparguthaben, liebe Familie H., lieber in die Rückzahlung des Kredits oder in Aktien investieren, diese Entscheidung kann ich Ihnen nicht abnehmen: Sie hängt einzig und allein von Ihrer Risikofreudigkeit ab.
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