Raumordnung: Was das neue Gesetz bringt

Ins Finale gehen die parlamentarischen Arbeiten des Landtags an der Novelle des Raumordnungsgesetzes. Das neue Regelwerk soll vor allem dem galoppierenden Flächenverbrauch und Bodenversiegelungen Einhalt gebieten. Das soll etwa durch die Verdichtung von Geschäftsgebieten geschehen. Am Donnerstag tagte ein weiteres Mal der Unterausschuss. Über die neuen Regeln soll voraussichtlich am 12. November im Landtag abgestimmt werden, heißt es aus dem Büro des zuständigen Wirtschaftslandesrat Markus Achleitner (VP).

Ist ein großer Wurf geglückt? Was ändert sich für Häuslbauer und Gemeinden? Die OÖN sind gemeinsam mit Experten die wichtigsten Punkte durchgegangen.

 

? Was sind die größten Veränderungen der Novelle?

"Dazu gehören sicherlich die Maßnahmen, die die Verdichtung von Geschäftsbauten bewirken sollen", sagt Michael Mayrhofer, Universitätsprofessor für Verwaltungsrecht und Dekan der rechtswissenschaftlichen Fakultät der Johannes Kepler Universität Linz.

Hinzu komme als wesentliche Neuerung die Möglichkeit der Sonderwidmung von Wohngebieten für sozialen Wohnbau. Gebaut werden dürfen dort künftig nur noch Wohnungen, die gefördert sind. "Der Bedarf an leistbarem Wohnen ist vor allem in Ballungsräumen unbestritten. Ob die Regelung dafür ein effektives Planungsinstrument schafft, wird sich in der Praxis zeigen." Der dritte wichtige Punkt in der Novelle seien die Maßnahmen, die die Gemeinden erhalten, um den Druck auf Eigentümer von Bauland zu erhöhen, dieses auch tatsächlich zu bebauen. Das "Horten" von Bauland soll so verhindert werden.

?Wie soll die Verdichtung von Geschäftsgebieten künftig aussehen, um mit unbebauten Flächen möglichst sparsam umzugehen?

Einkaufszentren und Geschäfte mit einer Verkaufsfläche von mindestens 300 Quadratmetern dürfen künftig nicht mehr eingeschossig gebaut werden. "Die Eingeschossigkeit wird die Ausnahme, die Dreigeschossigkeit wird die Regel werden", sagt Professor Mayrhofer. In den oberen Etagen sind dann etwa Büros oder auch Wohnungen möglich.

Hinzu kommt, dass künftig nur noch die Hälfte der notwendigen Parkplätze (pro 30 Quadratmeter Geschäftsfläche ein Parkplatz) rund um einen Markt ebenerdig sein darf. Für die restlichen Stellflächen muss eine Tiefgarage oder ein Parkhaus gebaut werden. "Supermärkte werden ihre bisherigen Filialplanungen so nicht mehr durchführen können", sagt der Jurist. Das Ziel, die Bodennutzung zu verbessern, werde dadurch aber erreicht. "Für Peripherien wird es noch schwieriger, einen Supermarkt zu bekommen", gibt Franz Flotzinger, der Direktor des oö. Gemeindebundes, zu bedenken.

?Was ändert sich für die Gemeinden?

Sie müssen künftig bei der Erstellung ihres Örtlichen Entwicklungskonzeptes (ÖEK), das die längerfristige örtliche Raumplanung beinhaltet, strategischer denken. "Sie werden verpflichtet, prioritäre, periphere Siedlungsbereiche und Randbereiche in einem Plan auszuweisen", sagt der Experte. Daraus werde sich folglich klar ergeben, wo keine Siedlungen entstehen sollen. Der Flächenwidmungsplan müsse sich dann nach diesen Konzepten richten. "Dort darf dann keine Widmung in Bauland erfolgen." Bisher bestanden diese Pläne aus "textlichen Feststellungen", wie es im Gesetz heißt. Der Entwurf priorisiert hingegen "zeichnerische Darstellungen".

?Welche neuen Maßnahmen erhalten die Kommunen?

Sie sollen laut Entwurf noch mehr "aktive Bodenpolitik" betreiben. Sie bekommen daher die Möglichkeit, die Erhaltungsbeiträge, die ein Eigentümer für unbebautes Bauland bezahlen muss, zu verdoppeln: von 24 Cent auf 48 Cent pro Quadratmeter für die Abwasserentsorgung und von elf auf 22 Cent für die Aufschließung der Wasserversorgung. "Unbebautes Bauland wird dadurch teurer, was die Baulandmobilisierung erhöht", so Mayrhofer.

Zudem dehnt das neue Gesetz die Möglichkeiten aus, sogenannte Baulandsicherungsverträge abzuschließen. Ein Beispiel: Ein Landwirt möchte Grünland in Bauland umwidmen. Die Gemeinde sagt die Umwidmung zu, knüpft diese aber per Vertrag mit dem Bauern an die Voraussetzung, dass binnen fünf Jahren gebaut werden muss. Passiert dies nicht, kann wieder rückgewidmet werden. Es kann aber auch vereinbart werden, dass die Gemeinde Teile der umgewidmeten Grundstücke erwirbt, um mehr Baugrundstücke zur Verfügung zu stellen. Der Eigentümer muss laut Entwurf mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes erhalten.

?Was hat es mit der umstrittenen Zweitwohnsitzregelung auf sich?

Das geltende Gesetz definiert ein Wohngebiet als Fläche für Gebäude, "die einem dauernden Wohnbedarf dienen". Der Entwurf strich diesen Passus, weshalb in Wohngebieten auch Zweitwohnsitze oder Ferienwohnhäuser die Regel anstelle der Ausnahme geworden wären. Gerade aus dem Salzkammergut hagelte es dazu Kritik, weil dies wahrscheinlich die Grundstückspreise für Einheimische in die Höhe getrieben hätte. Achleitner reagiert auf die Bedenken: diese Regelung bleibe nun, wie sie sei, sagt sein Sprecher Michael Herb.

?Ist die neue Raumordnung ein "großer Wurf"?

Verwaltungsrechtsexperte Mayrhofer spricht von einem "behutsamen Relaunch". Vor allem würden bestehende Instrumente "geschärft bzw. nachjustiert." Das sei aber auch "sinnvoller". Denn: "Das Raumplanungsrecht ist nur die halbe Miete. Damit alleine lässt sich kein Ortskern revitalisieren. Da braucht es auch noch andere Maßnahmen."

Die Grünen kritisieren, die VP-FP-Koalition zeige mit ihrer Novelle "zu wenig Mut beim Bodenschutz". Es fehle auch eine "verpflichtende Klimaschutz- und Einergieraumplanung. Die SP kritisiert, dass die Maßnahmen zur Baulandmobilisierung, die eine Grundvoraussetzung für leistbares Wohnen seien, seien "zahnlos".

Landesrat Achleitner betont, die Novelle sei die gesetzliche Basis, "um unsere natürlichen Lebensbedingungen zu schützen. Städte und Gemeinden sollen nicht mehr an den Rändern nach außen wachsen, sondern sich durch qualitätsvolle Verdichtung und Nutzung von Leerständen nach innen weiterentwickeln."