Gefahr einer Immobilien-Blase in Zürich und Tokio am größten

Das Risiko von Immobilienblasen hat sich weltweit innerhalb eines Jahres deutlich abgeschwächt. Das ist die Kernaussage des Global Real Estate Bubble Index 2023 der Schweizer Großbank UBS.

Nachdem die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren in vielen Großstädten in die Höhe geschossen sind und damit auch die Gefahr von Immobilienblasen zugenommen hat, hat sich die Lage zuletzt wieder deutlich entspannt. Lagen im Vorjahr noch neun von 25 weltweit untersuchten Städten im Risikobereich, sind es in diesem Jahr nur noch zwei, nämlich Zürich und Japans Hauptstadt Tokio.

Der Rückgang bei den Risiken kann laut den Studienautoren vor allem mit den teils deutlich gesunkenen Immobilienpreisen begründet werden. Verantwortlich dafür seien vor allem die hohe Inflation und die wieder gestiegenen Zinsen.

Mit einem Blasen-Risiko-Wert von 1,71 liegt Zürich an der Spitze des Rankings vor Tokio (1,65 Punkte). Das Blasenrisiko beginnt in dem Index bei 1,5 Punkten. Aus dem Risikobereich herausgekommen sind hingegen die Städte Toronto, Frankfurt, München, Hongkong, Vancouver, Amsterdam und Tel Aviv.

Durchschnittlich sind die Preise inflationsbereinigt in den untersuchten Städten seit Mitte vergangenen Jahres um fünf Prozent zurückgegangen. Dies ist laut UBS der stärkste Rückgang in der Erhebung seit der Finanzkrise 2008/09. Die Preiskorrekturen sind dabei in Stockholm mit mehr als 20 Prozent am höchsten. Danach folgen Frankfurt und Toronto, wo die Preise um rund 15 Prozent einbrachen. Dabei habe sich gezeigt, dass Städte mit einem hohen Blasenrisiko auch vergleichsweise starke Preiseinbrüche zu verzeichnen hatten.

Preise auf dem Niveau von 2020

"Viele Städte haben die während der Pandemie erzielten Gewinne eingebüßt", sagt Claudio Saputelli, Leiter Immobilien im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management. Im Durchschnitt seien die realen Preise damit fast wieder auf das Niveau von Mitte 2020 gefallen. Wegen der hohen Zinsen dürften die Immobilienpreise längerfristig weiter sinken, damit dürfte auch das Risiko wieder abnehmen. "Das abrupte Ende des Niedrigzinsumfelds hat seine Spuren auf dem Immobilienmarkt hinterlassen und Preiskorrekturen auf breiter Front angestoßen, auch in Deutschland", sagt Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege für UBS in Deutschland. Die Experten erwarten erst dann wieder steigende Preise, wenn die Zinsen wieder sinken. Vorher könne es sogar noch weiter bergab gehen, wie Kunkel erklärt: "Die Preiskorrektur dürfte noch nicht vorbei sein."

In Zürich und Tokio sei die Zinsrealität allerdings noch nicht angekommen, heißt es bei UBS. Im Vergleich etwa zu den USA oder dem Euroraum sind die Zinsen in der Schweiz nur moderat gestiegen. Der finanzielle Druck wegen der höheren Hypothekarzinsen auf Immobilienbesitzer sei daher noch vergleichsweise gering. Die realen Eigentumspreise in Zürich sind gegen den Trend auch 2023 weiter gestiegen, wenn auch langsamer als in den Vorjahren. Käuferinnen und Käufer würden aktuell 40 Prozent mehr für Immobilien zahlen als noch vor zehn Jahren.

Städte bleiben attraktiv

Mittelfristig sei aber weiterhin weltweit von steigenden Immobilienpreisen auszugehen. Städte seien immer noch attraktiv als Wohnort, und die zuletzt gesunkene Bautätigkeit verknappe Wohnraum. Wenn die Zentralbanken die Zinsen wieder senken, dann dürften auch die Preise erneut anziehen, zeigten sich die Analysten überzeugt.