Investment: Wunsch nach "unvernichtbaren" Werten
Vorsorgewohnungen sind gerade in Wien gefragt wie noch nie
Vorsorgewohnungen werden zunehmend begehrter. Der Vorsorgewohnungsmarkt in Wien erlebt neuerlich einen regelrechten Boom – heuer dürfte erstmals die magische Grenze von 1000 neuen Einheiten erreicht werden.
Die Ansprüche der Käufer und Mieter und auch die Angebote haben sich stark gewandelt. Statt Steuersparen steht der Investmentgedanke im Vordergrund. Es gibt immer mehr kleine Wohneinheiten und mehr Wohntürme, berichtet der Immo-Consulter EHL.
Wurden 2015 und 2016 jeweils knapp über 500 Vorsorgewohnungen in Wien veräußert (515 bzw. 555), so kletterte die Zahl voriges Jahr um mehr als 70 Prozent auf 950 und dürfte heuer laut Prognose des Beraters um weitere fünf Prozent auf 1000 ansteigen. Mitursache für den zuletzt starken Anstieg waren auch verzögerte Eintragungen ins Grundbuch. Die Netto-Durchschnittspreise pro Wohnung erhöhten sich von 2015 bis 2017 kaum (von 206.921 auf 208.569 Euro), für heuer werden 212.000 Euro erwartet, woraus sich im Schnitt 50 Quadratmeter Größe errechnen.
Kaufpreise legten spürbar zu
Pro Quadratmeter legten die Kaufpreise über die Jahre allerdings spürbar zu, von 2015 bis 2017 von 3765 auf 3999 Euro – und für heuer sind 4120 Euro pro Quadratmeter prognostiziert. Das zeigt, dass die Durchschnittsgrößen weiter im Sinken sind. Früher sei es um 55 bis 60 Quadratmetern große Einheiten gegangen, heute sei man teils schon bei 35 Quadratmetern für Zwei-Zimmer-Wohnungen angelangt – 30 Quadratmeter müssen es mindestens sein.
Die im Schnitt erzielten Nettomieten stiegen von 2015 bis 2017 von 11,30 auf 11,64 Euro pro Quadratmeter, für heuer wird mit 11,90 Euro pro Quadratmeter im Monat gerechnet. Wegen der großen Nachfrage nach Zwei-Zimmer-Einheiten seien die Quadratmetermieten leicht gestiegen und würden voraussichtlich in den nächsten Jahren analog der Inflation weiter nach oben gehen.
Entscheidend für die Mieter – und damit auch für die Projektbetreiber und Käufer – sei die Höhe der Gesamtmiete. Diese "Schmerzgrenze" liege bei Zwei-Zimmer-Wohnungen bei 790 Euro im Monat, bei drei Zimmern bei knapp 1000 Euro, sagte David Breitwieser, Leiter der Abteilung Wohnimmobilien bei EHL. Auch öffentliche Anbindung werde bei der Lage wichtiger. Für die Käufer würden sich die Renditen bei 3,2 bis 3,8 Prozent einpendeln – innerstädtisch etwas besser, peripher niedriger.
Die Motive für den Erwerb einer Vorsorgewohnung sind heute andere als früher, – die Käuferschicht hat sich gewandelt. Früher habe es sich um eher konservative Menschen gehandelt, heute würden die Kunden viel differenzierter in Erscheinung treten, sagt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Immobilien Management, die aktuell rund 2000 Vorsorgewohnungen verwaltet. Heute werde vielfach direkt vom Sparbuch investiert, auch von Familien, die ihr Geld in einen "unvernichtbaren Wert" stecken wollten. Bei der Hälfte der Wohnungen werde teilweise kreditfinanziert. Auch Aktienkurs-Ausschläge lassen Interessenten zum Telefon greifen: "Wenn die Börse wieder unsicher wird, rufen die Leute vermehrt an, wenn sie Aktien oder Fonds verkauft haben", sagte Breitwieser.
Bei ihrem Marktbericht hat sich EHL auf Einheiten bis zu 100 Quadratmeter Größe bzw. Preisen von bis zu einer Million Euro netto beschränkt und die Daten nur bei separat ausgewiesener Umsatzsteuer herangezogen (Kriterium für Vorsorgewohnung).
